Автор media 
Гарантийный срок на новостройки сократился до трех лет, а размеры компенсаций за строительные дефекты уменьшились.
С 1 сентября 2024 года вступили в силу изменения в закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), которые пересматривают ответственность застройщиков перед покупателями новостроек. Гарантийный срок на новостройки уменьшен до трех лет, а расчеты неустоек за строительные нарушения будут производиться по новым правилам. Ранее неустойки определялись как процент от затрат на устранение нарушений, теперь они привязаны к ставке рефинансирования.
Изменения касаются всех действующих договоров долевого участия, в том числе заключенных до 1 сентября. Расскажем, как новый закон отразится на покупателях квартир в новостройках и на какие компенсации они смогут рассчитывать в случае дефектов при строительстве.
Гарантия на новостройки сокращается
Минимальный гарантийный срок на новостройки сокращается с пяти до трех лет. По словам представителей Госдумы, это сделано для унификации законодательства. Минимальный гарантийный срок на конструктив зданий теперь равен сроку для инженерного оборудования — три года. Судебная практика также показывает, что большинство строительных недостатков проявляются в первые три года эксплуатации.
По мнению застройщиков, трехгодичного срока достаточно для выявления строительных недостатков. Большинство проблем обнаруживается в первый осенне-зимний период. Эксперты утверждают, что это сократит нагрузку на суды и стимулирует урегулирование конфликтов в досудебном порядке.
Изменения в расчетах неустоек
Законодатели изменили подход к определению размера неустоек. Ранее использовались нормы закона «О защите прав потребителя», что накладывало двойную ответственность на застройщиков. Теперь все штрафные санкции консолидированы в законе «Об участии в долевом строительстве».
Способ вычисления неустоек за задержку сроков сдачи новостроек остался прежним. Застройщик обязан устранить строительные недостатки за свой счет либо компенсировать их финансово. Изменились лишь неустойки за нарушение сроков устранения недостатков или выплаты компенсации.
Новые размеры компенсаций
Ранее размер компенсации за каждый день задержки составлял 1% от стоимости устранения недостатков. Теперь он составляет одну трехсотую (1/300) ставки рефинансирования от стоимости предстоящих расходов. Если квартира приобретается для личных нужд, размер компенсации может быть увеличен до 1/150 ставки.
Ставка рефинансирования Центробанка с 29 июля 2024 года установлена на уровне 18% годовых. Следовательно, максимальная неустойка за каждый день просрочки теперь будет взиматься в размере 0,12% от стоимости устранения недостатков для личных нужд и 0,06% для предпринимательских целей.
Практическое применение новых правил
По данным компании «Экспресс-оценка», строительные недостатки, такие как кривизна стен, могут обойтись в сумму от 1 млн до 1,5 млн руб. В случае задержки исправления на год, компенсация составит 432–648 тыс. руб. Проблемы с окнами могут стоить около 200 тыс. руб., а компенсация за годовую задержку — 86,4 тыс. руб. Проблемы с электрикой обойдутся в 2 млн руб., а компенсация составит 864 тыс. руб.
Размер компенсаций может варьироваться в зависимости от региона, суда и судьи. Также на сумму взыскания влияет размер основного требования к застройщику и период просрочки. Право определять размер морального вреда передано суду, и эта сумма не должна зависеть от материального ущерба.
Таким образом, новые изменения в законе направлены на снижение нагрузки на суды и стимулирование мирного урегулирования конфликтов между покупателями новостроек и застройщиками.
